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从龙湾城中村改造看货币化安置实践前沿

2016/08/15 09:16 来源:温州日报 编辑:游历 浏览:4812

  • 本文导读:货币化安置是目前城中村改造安置的新方向。2015年8月,龙湾区出台实施房屋征收货币化安置政策措施,通过完善房屋征收补偿政策、拓宽房屋征收补偿安置渠道、缩短被征收人过渡期限,让群众切身感受到货币化安置“看得见、摸得着、拿得到”的利好。
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龙湾区城中村改造办公室(工务局)主任(局长):陈升

货币化安置是目前城中村改造安置的新方向。2015年8月,龙湾区出台实施房屋征收货币化安置政策措施,通过完善房屋征收补偿政策、拓宽房屋征收补偿安置渠道、缩短被征收人过渡期限,让群众切身感受到货币化安置“看得见、摸得着、拿得到”的利好。

特别是今年以来,通过积极推进,全区货币化安置的比例显著提升。据初步统计,2015年龙湾区城中村改造累计完成征收协议签订2337户,选择货币补偿605户,占比25.88%;而今年,我区瑶溪街道金岙村区块城中村改造中选择货币安置的达79%,龙东村区块选择货币安置的更是高达85%,另外永兴街道五溪村改造中选择货币安置的比例也达到35%。随着龙湾区货币安置成效的逐步显现,有望为全市城中村改造安置工作提供更多参考和借鉴。

 

货币化安置三原则

 

1、定价公平原则。我们规定,选择“合法房屋建筑面积”补偿的,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收住宅用房比准价,结合被征收住宅用房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物评估确定。选择“合法房屋基地面积一至三倍确定应安置面积”补偿的,还结合合法房屋基底增购面积货币补偿金额评估确定。而被征收住宅比准价,是由房屋征收实施单位按规定委托同一家房地产价格评估机构,根据确定的估价时点,参照周边相同区块同类住宅市场交易价格评估确定。

2、奖励优待原则。房屋征收货币化安置政策包括货币补偿奖励和购房补助两项优待内容。按照补偿方案规定,签订货币补偿协议并按期搬迁腾空的,被征收人将获得被征收合法房屋建筑价值(含装饰装修补偿,不含附属物和合法房屋基底增购面积补偿)一定比例的奖励,其奖励比例上限为15%。同时,若被征收人在领取货币补偿款之日起12个月内以货币补偿款(含奖励)在温州市区范围内购买政府提供的安置房或市场房源(包括商品房、二手房、拍卖房等),还可获得一定比例的购房补助,其最大补助比例为10%。

3、税收优惠原则。根据政策,被征收人购买现房或期房,享受新购房屋价值与货币补偿金额相等部分免征契税优惠,个人取得的房屋征收货币补偿金额也免征个人所得税。此举,在保证被征收人合法补偿权益的基础上,让被征收人得到了实惠。

 

 

货币化安置优势

 

1、征收户自主性增加,安置效率提高。龙湾区适时推出货币化安置政策,使被征收人拥有更多自主选择权。选择货币化安置的被征收人,可以在市场上按照自身家庭需要,选择合适的地段进行安置,满足个性化的住房需求。这种自主性让被征收人真正实现“我的房子我作主”,这也是惠民拆迁福祉所在。

2、政府成本降低,安置时限缩短。按照常规,新建安置房从立项、审批、建设、竣工、验收到交付入住,至少需要3年时间。期间,政府要支付被征收人过渡期间的临时过渡费、搬迁费等,拆迁成本和财政负担沉重。而货币化安置的推行,有效缩短被征收户过渡时间,不仅提升被征收人的征收满意度和生活幸福指数,也大幅降低了政府的支出。

3、商品房库存消化,市场活力激发。货币化安置增强了老百姓真实购买力,释放出的刚性需求可参与消化市场库存,缓解商品房供需矛盾。据统计,截至8月1日,龙湾区商品房去库存1003套,面积约10.87万平方米。货币化安置,有效实现了居民得实惠、政府得公信、企业去库存的三方共赢目标。

 

 

现行货币化安置的软肋

 

毋庸讳言,去年龙湾区3个整村改造的货币化安置率占比仅为25.88%,离国务院提出的货币化安置率原则上达到50%要求还有较大差距。笔者认为,究其原因,主要是目前货币化安置尚存在三大软肋:

1、货币化安置率总体水平较低。一方面,村民有根深蒂固的安土重迁观念,在城中村改造中习惯选择产权安置;另一方面,龙湾中心区、状蒲片区等核心地段的城中村改造,产权安置的利益空间明显高于货币化安置。此外,部分被征收人的合法产权面积较小,选择货币化安置所得补偿金额不足以支付合适居住面积的商品房,影响了其选择货币化安置的积极性。

2、货币化安置配套服务滞后。龙湾区通过给予货币补偿奖励和购房补助方式来引导被征收户及时购置新房安置,但部分被征收人拿了补偿款却不去购买新住房,肆意挥霍或者盲目投资,导致其住房条件并没有改善,反而带来一系列社会问题,也违背政府货币化安置的初衷。

3、货币化安置资金压力大。货币化安置推行以来,货币补偿资金成为政府拆迁过程中的最主要支出。按照政策,被征收人签订协议并按期腾空后,补偿金需一次性支付到位。这造成政府前期筹集资金需求大、资金压力大。目前龙湾区利用国家棚户区改造政策性机遇,积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持,但贷款利息仍是一笔不小的支出,仅靠银行贷款无异于负重前行,并非长久之计。

 

 

货币化安置破题思路

 

1、宣传引导,提高货币化安置认知度。实践中发现,许多被征收人由于缺乏对货币化安置政策的理解,而无法接纳货币化安置。应通过加大政策宣传来提升货币化安置的认可度,引导被征收人合理选择货币化安置,由“要我拆”变为“我要拆”,为城中村改造营造良好的社会氛围。

2、合理核算,提高货币化安置标准。为使被征收人拿到补偿款后能买得起合适住房,还需要根据龙湾区房地产市场价格和物价水平,适当提高货币化安置标准,使货币化安置整体价值等同或略高于产权安置利益空间,打通安置房与商品房连通渠道。

3、创新支付方式,有效保障村民住房改善。创新补偿款支付方式能保证被征收人理性、自由安置。建议借鉴绍兴诸暨地区的“房票”模式:“房票”上列明安置面积、优惠价格及总的结算价格,被征收人手持“房票”可在市内各楼盘中选购安置房,根据实际情况“多退少补”。此举将有助于进一步带动房地产市场健康发展。

4、扩宽融资渠道,减轻政府资金压力。要解决融资工作中的资本金不足问题,除把握国家棚户区改造政策性机遇,积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持外,还可建立全区性城中村改造综合融资总平台,直接通过银行发债、对接保险和社保资金方式,降低融资成本。同时,加强与国企、央企对PPP合作模式运作的探讨和实践,适时推出PPP模式,形成财政资金引导、社会资本广泛参与的多元化融资结构。

5、吸引房开加入,采购平台聚集住房资源。可在充分尊重被征收人意愿基础上,由政府建立公开采购平台,邀请多家房开公司加入,帮助被征收人获得更加质优价廉的合适住房。政府可对提供房源的房开公司予以一定税费优惠,提高企业参与积极性。

6、盘活土地资源,有效推进整村改造。要切实改变“拆迁跟着项目走”的模式,实行“项目跟着拆迁走”,通过整村打包的方法,推进周边旧厂房、旧市场、旧住宅区整体搬迁改造。同时,注重合理利用低效用地再开发政策,提高土地附加值;完善配套设施建设,引进优良的学校、医院,进一步提升综合服务功能,集聚人气。

 

 

来源:温州日报

作者:陈升(龙湾区城中村改造办公室(工务局)主任(局长))

 

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