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商品房防盗门能否由“内开”改“外开” “私家花园”原来是市政公园怎么办?

2018/07/08 00:27 来源:温州晚报 编辑:王一川 浏览:3439

公摊面积增了4m2 可以拒绝交钱吗?

同个楼盘边套防盗门内开,中间套外开,边套住户能私下改为外开吗?买房时,开发商代建市政公园,竟宣传为私家花园,这个操作可以吗……

近日,不少读者和网友通过“律师零距离”微信公众号咨询与房地产相关的法律问题。本期《读者律师麻辣问答》,请来温州晚报读者律师顾问团成员、浙江六和(温州)律师事务所副主任、浙江省优秀青年律师柯展律师为你答疑解惑。

□晚报记者 童锡基

A

防盗门开启方向 可以私下修改吗?

市民王先生留言:我购买了七都一套房,今年年底就要交付了。我发现,同个楼盘边套防盗门内开,中间套外开。作为边套的业主,凭空少了一平方米左右可供放置鞋柜的面积。如果改为外开,两扇门可能“打架”。请问,我可以私下里改成外开吗?

律师解答:在日常生活中装修改变防盗门开启的方向,看起来似乎只是自家私事,然而一旦影响到邻居的正常通行甚至构成消防安全隐患,就会构成对他人权利的侵害。王先生改为朝外开启的防盗门被开启时,可能造成两扇门“打架”和公共走道空间狭小,对邻居的通行造成不便,在该门的开关过程中,由于距离邻居户门近,可能对进出邻居家中的人造成不必要的人身安全隐患。同时,王先生和邻居入户门外的走廊系通道,属于公共区域,原设计户门向内开启充分彰显了双方共享通行出入的便利,而被告的防盗门向外开启势必占用共用位置,如果遇紧急情况不利于人员疏散,存在明显安全隐患。

另外,很多业主购买房产之初签订的《商品房买卖合同》的附件《临时管理规约》通常都有规定不得擅自占用公共走道、消防通道,不得妨碍他人合法使用共用部位的约定,如果王先生擅自改造,改变了原有的结构,影响了外观的统一性,不符合开发商、物业公司与业主的约定。我们说,邻居之间的民事活动应当遵循诚实信用的原则,彼此之间相互尊重方能相得益彰。

B

市民张先生留言:最近,我的房子交付了,面积为108平方米。交付时,公摊面积凭空多了4平方米。请问,我可以拒绝交钱吗?

律师解答:由于不知张先生签订的《商品房买卖合同》上如何对增加面积进行约定的,所以,这种情况下,张先生可根据买卖合同中双方约定的计价方式不同,采用不同的解决途径。

目前,商品房购买的建筑面积是包括套内建筑面积和公摊部分面积两部分,张先生说的“增加的公摊面积”其实是包括在建筑面积内。一般情况下,由于商品房购买时房屋尚在建设,建筑面积是以最后房管部门确认数据为准,故张先生购房时签订的《商品房买卖合同》在陈述购买房产建筑面积时都会写上一个估算数据,并载明以有关部门最终认定面积为准。因此,建筑面积交付时的数据和约定的数据不相符的情况时有发生。

其次,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条对于交付面积差如何解决也做出了专门规定,简单来说就是有合同事先约定就按照事先约定来处理,如果没有约定,则按照面积误差比的以下几种情况来处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,张先生不能拒绝补交差价的要求。2、面积误差比绝对值超出3%,张先生可以请求解除合同、返还已付购房款及利息的,但是,如果您想继续拿到房子,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款需要张先生按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款则由开发商承担,所有权归张先生。

购买地下车位使用权 20年后是否就无效了?

C

网友“石敏”留言:我们小区在卖车位,但是无法办理产权。一个车位价格10多万元,只能转让20年的使用权。请问到期后是否就无效了?如果我要“买”,应该怎么维护我的合法权益?

律师解答:从网友的陈述来看,他所谓的“买”的车位极有可能属于地下人防车位,这类车位是开发商根据《人民防空法》的规定,建设地下人防工程,然后将之改造成地下停车位,人防车位的所有权从理论上来说应该属于开发商,开发商有权依法转让、租赁等。这里,开发商通过与业主签订协议有偿转让人防车位使用权的方式实现投资收益,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属于有效合同。

网友要购买的话,应该查清该地下车位是否属于“人防”设施。如果业主使用属于“人防”工程的车位时,应要求开发商出示“人防”工程平时使用审批手续,并审核开发商准许业主使用年限有否超过“人防”主管部门准许开发商使用的年限。则要注意的是,“买”人防车库的如属于租赁合同,则合同上的租赁期限不得超过20年,超过部分无效。

开发商宣称“私家花园” 实际上是市政公园怎么办?

D

市民黄女士留言:我购买的位于市区下吕浦一带的一处房子最近交付。交付时,我才发现,原来开发商宣传的私家花园,竟然是开发商代建的市政公园。请问这是否涉嫌虚假宣传?

律师解答:我国《消费者权益保护法》第20条规定,经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息,应当真实、全面,不得作虚假或者引人误解的宣传。如开发商在销售过程中对黄女士隐瞒了公园性质信息,声称“私家花园”是小区的,把公共规划纳入自己小区,变相抬高自家小区价位,诱导市民购买,让消费者做出错误判断,伤害了购房者权益,这种行为已经涉嫌欺诈宣传。

同时,我国《房地产广告规定》第14条规定,房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。开发商利用市政公园项目作为自己开发楼盘项目中的附属私人设施,显然这种宣传涉嫌违规违法,违反了上述房地产广告禁止性规定,应当接受处罚。

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