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如何保证小区公共物业收益归业主

2018/07/09 00:26 来源:温州晚报 编辑:王一川 浏览:1191

《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》向社会征求意见

《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》近日起,公开向社会征求意见。

业主身份如何认定

根据国务院《物业管理条例》房屋的所有权人为业主。但实际操作中,通过法院判决、征收补偿、商品房买卖、继承遗赠等途径取得房屋所有权并合法占有建筑物专有部分的情况较多见。为此,该《规则(草案)》特地补充相关情况业主身份的认定:

(一)依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人。

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人。

(四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人。

(五)因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人。

(六)其他根据法律规定对建筑物专有部分享有共有权的人。

首次业主大会筹备组如何成立

首次业主大会筹备组的组长由谁担任,筹备组的人数、职责等问题向来是各街镇和市民关注的焦点问题之一。该《规则(草案)》对筹备组的成立从以下方面作了规范:

1. 规定筹备组由业主代表以及社区(村民)委员会、建设单位等相关单位等派员组成,人数应当为5至9人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

2.筹备组中的业主成员,因其在筹备过程中起草议事规则、业主公约等产生的影响力,故参照业主委员会成员资格明确了筹备组成员的资格。避免“裁判员”又当“运动员”,参照选举法,对参选业主委员会成员要求予以回避。

3.明确规定了筹备经费由建设单位承担,并规定了筹备经费的具体数额,为筹备组的成立和运行提供经费保障。

业主大会、业主委员会

如何成立

业主大会、业主委员会成立难是物业管理中普遍存在的问题,该《规则(草案)》规定:

1.在明确业主委员会委员当选资格条件应当符合《国务院物业管理条例》的规定之外,还规定了一些不得担任业主委员会委员的具体情形。综合考虑业主委员会成员候选人的政治素养等因素,择优选择,提高业委会候选人准入机制的门槛,并由社区居委会党组织牵头进行政审。

2.增加业主委员会职务的暂停、终止和补足规定,明确了业主委员会“不作为”“乱作为”等问题的退出和补救机制,避免私心过重的业主委员会成员损害小区业主利益。

3. 规定了业主委员会的公示义务,并明确对业主大会和业主委员会行为进行监督、检查的主体。业主大会和业主委员会所作决定要先告知社区(居民)居委会。

4.为了进一步完善业主组织,借鉴其他城市的先进物业管理经验,规定业主大会可以设立业主监督小组,代表全体业主监督业主委员会的工作,并对监督小组的相关职责和任职资格等作出相关规定。

业主共同利益

如何保护

针对市民投诉反映小区公共物业收益被侵占的情况。如何保证小区公共物业收益归业主?该《规则(草案)》从以下方面规定了业主共同利益的保障措施:

1. 规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的及其收益的使用,应当首先征得小区业主大会同意。

2.对业主委员会成员财务交接程序作了明确。业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。不按时移交的,街镇应当责令其限期移交;拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交。

3.规定了业主委员会离任审计。需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的,由社区(居民)党组织牵头组织进行。明确了审计的委托人,审计经费的支出等内容。

4.加强对物业使用、维护行为的规范。明确业主、物业使用人、业主委员会以及物业服务企业的行为规范及其相关法律责任。并规定对破坏物业设备设施和小区环境等行为,物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人或者业主委员会有权投诉、举报或者提起诉讼。

5. 明确业主委员会委员的违约违规责任。

该规则(草案)由市住建委起草,全文刊登在市住建委官网《公示公告》栏目,市民可以通过以下途径反馈意见:

一、通过电子邮件将意见发送至:565289276@qq.com;

二、通过传真将意见发送至:89987108;

三、通过信函方式将意见寄至:鹿城区府东路561号建设大楼830室,并请在信封上注明“指导规则征求意见”字样。 意见反馈截止时间为今年8月2日。

□高敏

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